Valoración pericial de un inmueble irregular: ¿cómo se hace?

Valorar una propiedad irregular no es aplicar un descuento porcentual al valor de mercado. Hay una metodología específica que considera la situación urbanística, las posibilidades de legalización, los costes de regularización, y el riesgo residual. Un buen informe pericial puede marcar una diferencia de miles de euros en el precio final.

Los tres componentes de la valoración

El valor de un inmueble irregular se calcula considerando:

• Valor de mercado si fuera legal: lo que valdría sin problemas urbanísticos.
• Probabilidad de legalización: si la obra puede legalizarse, con qué coste y plazo.
• Valor residual en caso de no legalización: si no es legalizable, cuánto vale como está.

El método oficial

La valoración de inmuebles con irregularidades urbanísticas sigue una metodología específica reconocida por los tribunales. Combina el método de comparación, el método de capitalización, y el método residual, ajustados por los factores urbanísticos.

El perito debe justificar cada ajuste, cada coeficiente, cada hipótesis. Un informe sin justificación adecuada puede ser impugnado en juicio.

Los errores que invalidan una valoración

• Aplicar un descuento fijo ("menos 30%") sin analizar el caso concreto.
• No considerar la viabilidad de legalización.
• No descontar el coste de la regularización.
• No considerar el plazo de la regularización.
• No analizar el riesgo de demolición.

El valor real vs el valor de derribo

El valor real considera la propiedad como está, con su situación urbanística. El valor de derribo considera solo el suelo. La diferencia puede ser enorme. Un buen perito defiende el valor real, no acepta el de derribo, si la propiedad es asimilable a fuera de ordenación o tiene viabilidad de legalización.